房屋买卖合同中违约方主张解除合同问题
发布时间:2021-03-17 03:04

裁判要旨】违约方在符合法定解除条件下,可以解除合同,但应承担解除合同的违约责任。

 

2018年9月12日,原告刘某某与被告王某某、第三人某中介公司签订一份《房地产买卖合同》,约定刘某某王某某购买位于青岛市市南区四川路25号金茂湾小区房屋一套,房屋总价300万元,定金10万元。签署合同后,原告共计向被告支付首付款70万元。后原告因工作地点变更,在青岛不再有购房需求,于是向被告提出解除合同、返还首付款,并邮寄相关函件,被告未同意原告申请,要求原告按照合同约定支付购房尾款,原告未同意,随诉至法院,要求解除合同,返还首付款60万元及支付利息被告向法院提起反诉,要求继续履行合同,并赔偿逾期付款的利息损失。

根据双方合同第8约定(甲方:卖方王某某,乙方:买方刘某某,丙方:中介方):“本合同签订后,甲、乙双方任何一方不得中途反悔或无故毁约,否则视为违约,若乙方毁约,应及时以书面形式通知甲、丙双方,甲方应在5日内将乙方的已付款(不计利息)返给乙方,定金不退,所付定金甲方和丙方各得50%,若甲方中途毁约,应及时以书面形式通知乙、丙双方,并自毁约之日起5日内将双倍定金及已付房款返还乙方,所赔偿定金部分由乙方和丙方各得50%。若发生违约情形,居间服务费不退,并由违约方承担,守约方有权向违约方追偿。合同另约定,乙方付款若有逾期,则按照未支付房款的万分之二/日赔偿甲方作为补偿金;逾期30日视为违约”。原告刘某某作为违约方,在守约方要求继续履行合同的情况下,是否有权主张解除合同、返还首付款?

原告主张有权依约解除合同:(一)案涉合同系双方真实意思的表示,依法应当合法有效,双方在合同第八条中自愿约定均享有解除权,以及解除权行使的方式、法律后果承担等,相关内容不违反法律法规的强制性规定,依法应当认定合同有效,应当遵循当事人的意思自治原则。双方在合同中均约定了违约后任何一方均可以解除合同,实际上是双方对可能出现的变化情况的认可,并以此约定了合同解除后违约责任承担的定金罚则,而且合同解除后,被告获得10万定金的同时,还可以继续出售房屋,目前涉案房屋市场价格波动不大,加之收到的原告的10万定金,被告的合同目的基本不受影响原告依据合同约定的解除权,依法依约向被告寄送了解除通知书,该合同依法应当解除,被告在三个月以后向法院起诉要求履行合同,依法不应支持。(二)因合同目的不能实现,原告依法解除涉案合同,符合法律相关规定,依法应予支持。合同签订后,原告工作单位因经营不良开始裁员,原告被迫与原单位解除劳动合同后,新寻找的单位工作地点发生变更,已经不在青岛地区工作和生活居住,原合同目的已经不能实现,根据原合同法第九十四条第(四)项的规定,合同目的不能实现的,原告可以进行法定解除。目前原告已经在天津定居,在青岛已经没有用房需求,案涉合同已经没有继续履行的基础,而被告签订合同的主要目的就是出售房屋,与原告解除合同后并不影响其继续向其他人出售房屋,不影响其合同根本目的的实现。(三)原告不存在恶意违约的情形,在合同签订后原告仍然按照合同约定积极履行付款义务,在出现影响合同目的实现的特殊因素后,原告第一时间与被告及第三人协商解除合同,并及时向被告送达解除通知书,原告已经通过积极的行为妥善履行了为被告及时止损的义务,并不存在恶意违约的情形。涉案合同解除符合《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》(以下简称九民会议既要)的规定。九民会议要第48条规定,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

被告主张原告应当继续履行合同。案涉合同依法签署、合法有效,双方当事人应当依约履行合同义务,原告无权擅自解除。一方面案涉合同第8条系对违约后果的约定,并非约定原告具有合同解除权,合同并未约定任何一方具有合同解除权。另一方面原告也无权依法解除合同,《合同法》第八条第1款规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中不存在情势变更等相关情形,原告作为违约方,单方主张解除合同没有事实和法律依据。

该案的焦点问题是原告刘某某作为违约方,在守约方要求继续履行合同的情况下,是否有权主张解除合同、返还首付款?

一审法院认为原被告的合同因继续履行不存在可能性而支持解除合同,被告在应当知道且知道该合同不能继续履行时,应当采取及时止损的措施,若未采取止损措施而产生的不利后果由被告承担。一审法院认定如下:1、关于合同的第八条约定的内容,系对违约责任的规定,而非单方合同解除权的约定。原告刘某某主张依据该条内容,违约方享有单方解除权,不符合法律规定和对合同条款的约定。本案中,原告作为买方,因自身原因,导致合同无法继续履行,违反了合同约定,系违约方,因此,其不具有单方合同解除权,故其201938日向被告发送的合同解除函不具有合同解除的法律效果。

2、合同法规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:()法律上或者事实上不能履行;()债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;()债权人在合理期限内未要求履行。本案中,案涉合同为房屋买卖合同为,系多务合同,现购房人尚未支付主要房屋价款,也未签订贷款合同,卖方未向买方交付房屋、未进行过户,即房屋的主要义务双方均尚未履行,且买方现已不在青岛居住生活,该合同事实上不能履行且履行费用过高;因此,在买方坚持要求解除合同的情况下,本案合同不适于继续强制履行,应予解除。故原告要求解除涉案合同的诉讼请求应予支持,被告要求继续履行合同的反诉请求及在此基础上要求的利息损失不应得到支持。

3、关于被告应返还原告的购房款数额,依据合同约定,10万元为定金,应由违约方负担。虽然合同约定扣除的定金应在守约方及中介方间进行分割,但第三人在本案中仅表示保留诉讼权利,并未要求被告予以退还,故上述10万元定金被告可以予以扣除,作为原告违约进行的赔偿。被告主张原告违约造成房屋价值下跌,故要求将损失在退还房款中予以抵扣,对此本院认为,虽然原告不具有单方解除合同的权利,但其早在20193月初即告知被告不再购买房屋,且向其邮寄了解除合同通知书;依据合同约定双方应于2019310日进行尾款的支付及过户手续的办理,逾期超过30天视为违约,即原告的种种行为在20193月即已明确,案涉合同无法继续履行。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。依据现有查明的证据,被告在明知原告违约的情况下,未能以积极的方式解决问题,退出群聊,以消极的方式放任事情的发展,故对扩大的损失部分,应由其自行承担。故对被告的房屋差价申请,本院依法给予被告获悉对方违约后一定的宽限期,以20194月的房价为基准点申请评估,但被告未能交纳鉴定费用导致鉴定退回,应自行承担举证不能的后果。现被告提交的证据无法证明其损失超过定金10万元,故本院依法认定,在扣除定金10万元后,被告应将剩余购房款60万元予以退回。如果被告之后能提交证据证明其具有其他损失的,可以另行主张。

4、关于原告利息损失,因系原告违约导致合同解除,故其要求自2019313日起计算利息的主张本院依法不予支持。

二审法院认为违约方在符合法定解除条件下,可以解除合同,但应承担解除合同的违约责任。二审法院认定如下:1、关于涉案房屋买卖合同是否应予解除的问题。《合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: ()法律上或者事实上不能履行; ()债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; ()债权人在合理期限内未要求履行。本案中,刘某某提交的证据能够证明因其工作调动,其本人及家人均迁往天津,而其购买案涉房屋的目的系便于老人就近照顾其子女,故此时债务的标的已不适于强制履行,且刘某某只支付了不超过三分之一的房屋价款,房屋并未发生物权变动,在此情况下,刘某某诉请解除房屋买卖的合同,符合法律的相关规定。但根据双方合同约定,刘某某应承担相应的违约责任。

2、关于一审法院关于损失的认定是否正确的问题。本案中,三方签订的《房地产买卖合同》第八条已对违约责任进行了约定,王某某在青岛及香港的租赁行为不足以证明是由于刘某某的违约行为造成的,故一审法院按照《房地产买卖合同》约定的内容来认定王某某的损失,并无不当,本院予以维持。关于王某某申请对涉案房屋差价损失进行鉴定的问题,一审法院已向其释明不交纳鉴定费用的法律后果,王某某未在合理期限内提出异议,却以不缴纳鉴定费用的方式来否认鉴定时间点,对此产生的不利后果应由王某某自行承担。

由该案可得知违约责任约定不等同于约定合同解除权房屋买卖事宜作为家事行为中举足轻重的大事,其重要程度不言自喻,在很多房屋买卖合同版本中,均有对违约责任的约定条款,大多为定金罚则的灵活适用,但鲜有对合同解除权的约定。大众通常认为既然约定了违约责任,就等于约定了解除权,自己只要愿意承担合同约定的违约后果,就可以肆意解除合同,此为严重的法律认识错误

本案中虽然支持了原告作为违约方的解除请求,但并非依据其合同约定,而是依据合同法的相关规定(民法典也有法定解除的相关规定)。而在适用法定解除的规定时,法院重点审查了原告买房的目的、违约产生原因等有关因素,在确定原告确系因居住买而并非炒房、因工作地点变动不再用房而并非房价下跌单方止损的恶意违约,才最终支持了原告的解除请求。但即使如此,原告作为违约方仍旧要承担被告的房屋损失,本案中因被告未能证明房屋损失法院才最终作罢。

本案中在实务中也涉及法定解除权与约定解除权竞合问题《合同法》、《民法典》均规定了当事人的约定解除权和法定解除权,约定解除权是指由合同双方当事人的约定而发生的解除权,即当事人约定在一定情况下可以解除合同的权利。法定解除权是指有法律规定而发生的解除权,即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥,在当事人未行使约定解除权、但符合法定解除条件时,可行使法定解除权解除合同。本案中,虽然法院最终未认定双方在合同中约定了解除权,原告自行邮寄的合同解除函不具有合同解除的法律效果,但最终依据法定解除权支持了原告的解除请求。

综上,所有合同的签署都有其必须遵循的稳定性,违约方既要承担合同明确约定的赔偿违约金的责任,也要承担因此给守约方造成损失,当事人不能仅以其愿意承担既有违约金后果而肆意毁约,有时候毁约不成,还将自食其果,不但要继续履行合同,还要承担违约后果即使部分违约方主张解除合同的请求获得法院支持,但最终经确认的守约方损失数额可能远超违约方能够承受的范围。因此,希望大家理性签署合同、慎重对待违约。

作者介绍:

王恩国,山东众成清泰(西海岸)律师事务所执行主任、合伙人,青岛市律师协会商事委员会委员,青岛市西海岸新区优秀律师。

王恩国律师执业领域主要集中于金融业务、知识产权、合同纠纷、公司治理等领域。自执业以来,一直秉承以维护当事人利益最大化为原则,以为客户提供标准化、专业化的法律服务为宗旨,勤勉敬业、精益求精,严格遵守律师职业道德和执业纪律,以优质的服务质量和专业的服务水准获得客户的广泛好评。


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